Уважаемые друзья, клиенты и партнеры!

Общая ситуация

По мере того, как идет падение числа новых случаев Covid-19, особенно в Лондоне и на Юге Англии, рынок жилья, и экономика в целом, испытывают всплеск активности.

У всех накопилось желание вернуться и активно развивать свою деятельность. Но, конечно «пыль на дороге» еще не улеглась, и все будет зависеть от общего состояния экономики и платежеспособности населения.

Факторы которые будут влиять на экономику Великобритании:

• Возврат людей из оплачиваемых отпусков и сохранение рабочих мест;
• Государство будет дальше активно поддерживать сектора чувствительные к последствиям СOVID (рестораны, отели, автопроизводители и др);
• Переговоры Брекзит – скорее всего врядли удастся оформить торговый пакет с Евросоюзом до конца года, и переходный период продлят еще на дополнительное время. Хотя поговаривают о возможном сценарии no-deal если не будет соглашения, но это мало вероятно, т/к этим Англия «пристрелит» свою экономику, которая сейчас испытывает большую нагрузку;
• Возможно будет второй карантин осенью, но правительство скорее всего будет регулировать на эту ситуацию, и многие сектора будут работать;
• Правительство активно выпускает дополнительные бонды и привлекает заемные средства, чтобы «раскачать и перезапустить экономику».

Ряд экономистов говорят о том, что несмотря на опасения:

• Экономика скорее всего запустится в адекватном режиме и время не будет сильно затянуто;
• Если доллар ослабнет, то многие валюты мира будут искать более надежные гавани. Британский фунт все еще остается одной из альтернативных мировых валют хранения;
• Как только китайская экономика наберет оборот, снова появится средний класс. Многие китайцы исторически тянутся к Великобритании, снова захотят вкладывать инвестиции, покупать недвижимость, получать британское образование;
• Правительство подтвердило что не будет сворачивать, а наоборот будет наращивать инфраструктурные проекты (строительство транспортных узлов, коммуникации, строительные проекты).

В секторе недвижимости

Cектор недвижимости – один из основных двигателей британской экономики, кроме финансов и еще нескольких секторов. Поэтому правительство будет делать все чтобы стимулировать строительные проекты и активность в секторе.

Все участники рынка активно вернулись с рвением начать работать. Застройщики говорят о том, что торговые базы по строительным материалам загружены заказами на материалы на месяцы вперед.

Количество грузовой техники в городе восстановилось на 75-80% от потока который был в мае 2019

• Рост поисковой активности потенциальных покупателей.

Многочисленные источники указывают на сильный всплеск в онлайн активности, регистрации покупателей на сайтах недвижимости.

Zoopla сообщила об активизации онлайн-активности за две недели, с тех пор как рынок вновь открылся в Англии, а Rightmove сообщила о возврате докризисных уровней просмотров.

• Активность просмотра (viewings) недвижимости повысилась за последние две недели. На прошлой неделе виртуальные и личные просмотры в совокупности составляли почти 90% от уровней, наблюдаемых в течение той же недели в прошлом году. Ожидается, что эти цифры увеличатся с дальнейшим снятием ограничений.

  Однако для того, чтобы поисковая активность конвертировалась в согласованные продажи, требуется время, поскольку покупатели и продавцы сохраняют осторожность в отношении экономических перспектив и оценивают текущие цены.

• Ричард Доннелл, директор по исследованиям в Zoopla, предположил, что текущие уровни могут оказаться трудными для поддержания в течение оставшейся части года, учитывая текущий экономический фон.

• Спрос в Лондоне

Спрос на лондонскую недвижимость восстанавливается до уровня, предшествующего карантину, быстрее, чем предложение, уменьшая понижательное давление на цены.

У покупателей накопились потребности в переезде, покупках, ранее внесенные задатки, и др.

• Эксперты Knight Frank утверждают, что с тех пор, как рынок вновь открылся, средняя скидка по запрашиваемой цене уменьшилась. В сегменте 200 тыс ф – 1.5 млн не ожидается больших падений по ценам (не более 5-10%).

Во время пандемии, средняя скидка по запрашиваемой цене в Лондоне составляла порядка 6,4%. Поскольку рынок вновь открылся, то сейчас продавцы в целом готовы уступать не более 5%.

• По данным Savills, активность новых покупателей сильно выросла на первичном рынке, достигнув уровней выше тех, которые были в преддверии кризиса.

Эксперты Savills предсказывают что рынок Центрального Лондона будет центральной площадкой восстановления экономии в рынке недвижимости Великобритании.

• Интерес к загородной недвижимости значительно вырос.

До появления COVID-19, 40% всех опрошенных 600 потенциальных покупателей недвижимости заявили, что ищут дом за городом. Однако, сейчас эпидемия сильно повлияла на поведение потребителей. Все больше людей ищут объекты в пригороде Лондона, загородные объекты в пределах до 1го и даже2х часов проживания, c cобственным садом, гаражом, большими парками и др.

Вместе с тем, эксперты считают, что повышенный интерес к загородной недвижимости не повлияет на спрос в Лондоне.

• Ипотечное кредитование

В период карантина, количество ипотек сократилось до 80%. Эксперты Knight Frank ожидают всплеск разрешений после карантина, поскольку отставание будет устранено, и те, кто пожелал переехать домой или получить повторную ипотеку, смогут это сделать.

Популярная правительственная схема  «Help to Buy»  для покупателей-впервые с 5-10% депозитом, пока официально действует до апреля 2021 года. Однако, правительство рассматривает возможность продлить действие схемы на дополнительное время. Возможно, что будут скорректированы критерии выдачи этих займов.

• Общение с агентами на местах

На этой неделе у меня было активное общение с агентами, застройщиками на местах для оценки рынка, доходности и возможных продаж.

Агенты в респектабельном районе Wimbledon сообщили о том, что не ждут падения цен. Если и будут скидки, то не более 5-7%. Районы Battersea, Wimbledon, Richmond, Putney всегда считались респектабельными (upper class) и имеют большой спрос у состоятельного среднего класса англичан. Дома и квартиры в среднем стоят от 800,000 в до 3-5 млн фунтов. Сегмент в пределах 1-1.5 млн ф остается востребованным молодыми семьями, финансовыми работниками, иностранными компаниями которым нужно разместить своих топ менеджеров, теннисистов и футболистов.

Встреча в районе Croydon, на юге Лондоне с агентом, где больше сосредоточен рабочий класс и специалисты,  в среднем квартиры стоят от 200 тыс до 600 тыс ф, показала что в течение получаса на его телефон поступило более 10-15 звонков от потенциальных покупателей. Люди интересовались покупкой конкретных объектов.

Хотя несмотря на повышенный интерес людей, агент сообщил что более 6 покупателей пока отложили свои покупки и выжидают несколько недель.

Вчера у меня состоялся визит в графстве Кент, где проживает много британских семей работающих в Лондоне. Несколько агентов сообщили о том, что они не видят снижения интереса к покупке. Семьи как правило покупают дома стоимостью от 250 до 400 тыс ф, и эти объекты продается достаточно быстро (в течение 2-4х недель). Мы сейчас «busy» фраза которую я слышал от нескольких агентов.

Также, многие семьи во время пандемии продолжали получать зарплату правительства, либо получили беспроцентные кредиты и помощь поддержки как предприниматели.  Многие хотят вложить эти средства снова в недвижимость. Поэтому застройщики не сильно спешат снижать цены на новые объекты.

В целом, мы видим явно повышенное «присматривание» покупателей к среднему сегменту в Лондоне и за его пределами, накопленная потребность семей к переездам, активные строительные работы застройщиков. Однако рынок пока еще будет оставаться чувствительным. Продавцы и покупатели проявляют осторожность, на фоне экономических новостей.

Мы постоянно мониторим рынок по вариантам, которые были бы интересны нам как группе инвесторов.  Наши инвестиции делаются только в случае, если они обеспечены ликвидным активом, и в котором доля нашего риска как инвесторов будет ниже чем стоимость активов.

Будем держать Вас в курсе новостей.